Sobre el catastro
¿Qué es el catastro y que representa?
El catastro es un registro administrativo que depende del Ministerio de Hacienda.
Contiene la descripción de los bienes inmuebles rústicos, urbanos y de características especiales, cuya inscripción en el mismo es obligatoria y gratuita, características que lo diferencian del Registro de la propiedad.
El catastro debe reflejar la realidad. Por tanto, puede incorporar nuevos inmuebles, cambios en la propiedad y en las características de los bienes existentes.
Los interesados pueden realizar una declaración, una comunicación o solicitud; subsanar o rectificar discrepancias; recibir una inspección o una actualización de la valoración catastral.
Para garantizar su éxito, estos procedimientos de subsanación/rectifiación requieren planos digitales de la propiedad (desde la ley de 2015), junto a su descripción gráfica.
¿Figuran mis fincas en el catastro?
En términos generales se puede decir que todas las fincas de España están incluidas en la cartografía catastral. Otra cosa es el grado de correspondencia entre el perímetro catastral y el real, que no siempre es el óptimo.
¿Quién es el titular catastral de una parcela?
Con carácter general los titulares catastrales deben ser los titulares de los derechos de propiedad, concesión administrativa, superficie o usufructo, cuando se produzca cualquiera de los hechos, actos o negocios recogidos legalmente que deben ser objeto de alta en el catastro (compra-venta, donación, adjudicación judicial, permuta...)
¿Determina el catastro quién es el propietario de una finca o inmueble?
No. Lo que determina la propiedad de un bien inmueble es su título de propiedad, o escritura. Aún así es recomendable tener lo datos catastrales actualizados.
¿Como puedo poner mis fincas a mi nombre en el catastro?
Mediante una declaración catastral, modelo 900.
La forma real de mi finca no se corresponde con la representada en la cartografía catastral, ¿qué puedo hacer?
Las discrepancias catastrales son relativamente frecuentes. Debes contratar a un técnico especialista para que realice un levantamiento topográfico del perímetro real de la finca y redacte un informe pericial que sirva para tramitar una rectificación catastral.
¿Cuándo es necesario rectificar el catastro?
Es habitual que el perímetro, y por lo tanto la forma y la superficie de nuestras fincas, no esté correctamente representado en la cartografía catastral.
Esto podría causar problemas a la hora de vender, donar o dividir las fincas, entre otros actos jurídicos.
Por ejemplo, si la diferencia entre la superficie real de la finca y la superficie catastral fuese muy alta, las operaciones de compraventa podrían sufrir retrasos motivados por la negativa de un notario a otorgar la escritura.
Lo mismo podría suceder con escrituras de adjudicación de herencias. Si el perímetro catastral de tu finca fuese más pequeño que el real y el titular de la parcela catastral colindante que invade (invasión catastral, no real) actuase de mala fe, podría acabar inscribiendo para su dominio esa porción de parcela catastral que físicamente te pertenece.
¿Qué es la georreferenciación y por qué ahora es obligatorio georreferenciar las fincas para corregir errores catastrales?
El sistema catastral de representación de parcelas se ha modernizado enormemente en los últimos años y se ha pasado de una representación gráfica a una vectorial de las fincas.
Hoy en día cualquier alteración del perímetro de fincas y construcciones debe comunicarse al catastro por medio de archivos que contengan la información georreferenciada que se pretenda reflejar en la cartografía catastral.
Estos archivos son ficheros .gml, una especialización de .xml, que contiene las coordenadas de los vértices de una finca y es compatible con el sistema informático del catastro.
¿Puedo autorizar a un representante para que solicite en mi nombre mis datos catastrales?
Por supuesto. En las modalidades de solicitud presencial y via web sin firma digital, se puede autorizar a un representante ante el catastro que realice los trámites por ti, mediante el modelo de representación ante el catastro.
Leiras.land se ofrece como tu representante para realizar estas gestiones.
¿Cómo puedo obtener los datos catastrales de un familiar fallecido?
Según el artículo 53 del Texto Refundido de la Ley del Catastro, los herederos de titulares catastrales fallecidos, o sus representantes, tienen interés legítimo en acceder a los datos protegidos del familiar fallecido.
La solicitud debe hacerse de modo presencial ante una gerencia territorial o via web sin firma digital, aportando la siguiente documentación que demuestra su condición de heredero:
- Certificación de últimas voluntades (documento oficial que certifica si se hizo testamento, y en caso afirmativo, cuándo y en qué notaría)
- Testamento de la persona fallecida, o en caso de no haberlo declaración de herederos
- Certificado de defunción
Más información en la sección de preguntas frecuentes del catastro.
Sobre herencias
¿Qué es un testamento?
Según el artículo 667 del código civil, es el acto por el cual una persona dispone para después de su muerte de todos sus bienes o de parte de ellos.
¿Si soy heredero de unas fincas significa que soy propietario de las mismas?
Para ser propietario es necesario adjudicarse las fincas ante notario.
Esto puede ser un acto jurídico sencillo y rápido, cuando los herederos son pocos y bien avenidos, o puede resultar en un proceso de varios años de duración, si los herederos no se ponen de acuerdo en el reparto de los bienes.
En el peor de los casos la partición puede acabar en los tribunales, lo que se llama partición judicial, proceso lento y costoso.
¿Qué es una partición o cuaderno particional?
Es un documento privado, normalmente calculado y redactado por un perito o un abogado, por encargo de los herederos, en el que se hace un inventario, valoración y reparto entre los herederos, de la masa hereditaria (fincas, casas, pisos, montes etc…) dejada por el causante (persona fallecida).
¿Qué pasos tengo que dar para repartir la herencia de un familiar?
Lo primero que debes hacer es recopilar los siguientes documentos, relativos a la herencia y a la sucesión:
1. El testamento o en caso de que no exista, una declaración de herederos.
2. El certificado de defunción
3. El certificado de últimas voluntades
4. La liquidación del impuesto de sucesiones.
5. Todos los títulos de propiedad, o escrituras, de los bienes inmuebles que ha dejado el causante.
En segundo lugar, con toda la documentación reunida, debéis acudir a un perito o tasador inmobiliario, especializado en partición de herencias, para que redacte un cuaderno particional en el que conste bien explicado el inventario de bienes, su valoración y el reparto de los mismos entre los herederos, según ordena el testamento.
En el último paso, todos los herederos o sus representantes deben acudir a un notario para que protocolice el citado cuaderno particional y adjudique los bienes a cada heredero, según el reparto acordado.
El notario valida y da forma legal al reparto de la herencia pactado.
¿Cómo puede Leiras ayudarnos?
Como no es lo mismo ser heredero que ser propietario, en Leiras.land insistimos mucho en la idea de tener la herencia repartida.
Es más, uno de los principales problemas de las discordancias catastrales son herencias sin adjudicar.
Por ello te ofrecemos el servicio de redacción del cuaderno particional, documento redactado por uno de nuestros peritos, en el que se hace el inventario, la valoración y, tras el acuerdo de todos los herederos, el reparto de la masa hereditaria (fincas, casas, pisos, montes etc…) dejada por el causante (persona fallecida).
Una vez logrado el acuerdo de los herederos para el reparto de los bienes, mediante la firma del cuaderno particional, debemos acudir a una notaría para que cada uno de ellos se adjudique los bienes asignados y pasen así de ser herederos a propietarios.
Sobre lindes y linderos
¿Qué son los linderos?
Son los propietarios de las fincas colindantes con la tuya.
¿Qué son los lindes de una finca?
Los lindes son los límites de las fincas definidos por marcos, cierres, muros, postes o cualquier otro elemento de deslinde, que las separe de las fincas colindantes, formando un perímetro cerrado y bien definido.
Cuando una finca tiene todos sus lindes bien definidos se dice que está deslindada.
¿Qué significa deslindar una finca?
Deslindar una finca es calcular o diseñar el trazado que ha de tener uno o varios lindes de la misma, cuya posición sobre el terreno se desconoce.
Este desconocimiento puede tener varias causas: trabajos forestales con maquinaria pesada que destrozan los mojones, obras de ampliación de caminos y carreteras, movimientos de tierra, sustracciones ilegales, etc ...
¿Cómo sé si mi finca está deslindada?
Sabrás si tu finca está deslindada si existen elementos físicos, sobre el terreno, que definen perfectamente todo su perímetro. Estos elementos pueden ser: muros, vallados, mojones, alambradas, hileras de postes alineadas o similares.
¿Es obligatorio deslindar las fincas?
No es obligatorio que deslindes tu finca, pero el art. 384 del código civil dice que:
Todo propietario tiene derecho a deslindar su propiedad, con citación de los dueños de los predios colindantes.
Por lo que aunque tú no quieras deslindar tu finca, quizás tu vecino, afectado por el mismo problema, sí quiera hacerlo y no te podrás negar. Llegados a este punto lo mejor es hacerlo de forma amistosa y asesorados por un profesional, que deberá diseñar el deslinde de forma que no perjudique ni beneficie a ninguna de las partes.
¿Qué ocurre si un lindero se opone a una rectificación?
Si un lindero se opone a una rectificación catastral promovida por ti, significa que no está de acuerdo con el deslinde que propones.
En estos casos es imprescindible llegar a un acuerdo amistoso. Primero habrá que escuchar las razones que esgrime para negarse a tu pretensión, escuchar su propuesta y tratar de acercar posiciones para llegar a un acuerdo que evite el deslinde judicial; proceso largo y costoso que en la mayoría de los casos no le compensa a ninguna de las partes.
Me ha llegado una notificación notarial avisando de la alteración del perímetro de una finca colindante, que afecta a mi parcela. ¿Qué debo hacer?
Normalmente estas notificaciones van acompañadas de un informe gráfico de validación que contiene información geográfica del perímetro propuesto por quien pretende la modificación.
Lo mejor que puedes hacer es comprobar las medidas propuestas por el propietario de la finca colindante, mediante evaluación técnica y si consideras que invade tu propiedad, debes contestar a la notificación oponiéndote al perímetro propuesto.
Leiras.land se ofrece a realizar este proceso en tu nombre y representación.
